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Q房网·深圳二手房月报

  1、2月份成交量(过户数据)创近五年新低,观察一线情况,实际成交在稳步恢复。

  3、受多重因素影响,租金仍在下滑,但罗湖区由于拆迁产生的新需求反而独树一帜。

  4、2月成交主力结构:面积段51-90㎡(占比52.58%)、单价段3-4万(占比29.83%),总价段200-300万(占比30.69%)。

  2017年2月,深圳全市二手住宅共成交2240套,环比下跌18.46%,同比下跌73.63%;成交面积19.06万㎡,环比下跌22.22%,同比下跌71.92%。

  由于春节的介入,每年的2月是惯常的市场低迷期,今年同样不例外。而且从数据来看,2月二手住宅成交量不但连续5个月环比回落,更是2012年2月以来的近五年新低值。政策加上春节的双重效应对市场冲击较大,而且过户数据存在滞后性。从实际市场情况看,节后二手房市场的恢复状况良好,尤其是2月下半月,客户关注度持续提升,部分客户年前选择、年后出手,这部分数据也将逐步在过户数据中显现出来。

  细分到深圳各个区域表现如下:在2月二手住宅成交中,龙岗区以533套的成交总量继续位列全市首位,占全市成交总量的24%;其次是福田区成交467套,占全市成交总量的21%;再次宝安区成交427套,占全市成交总量的19%;南山区成交396套,占全市成交总量的18%;罗湖区成交358套,占全市成交总量的16%;盐田区成交59套,占全市成交总量的3%。从环比情况看,六大区域环比持续下滑,其中罗湖、盐田和龙岗区降幅超过两成,相对更明显,其余三个区域降幅在一成左右。

  根据Q房网·深圳成交系统数据统计,2月份全市二手住宅成交均价为48663元/㎡,环比下跌4.72%,同比上涨3.93%。开年两个月单价持续回落,但环比变化幅度都在5%以内,与去年同期相比也仅有4%的涨幅。由于二手房业主的个体主观能动性较强,所以,价格变化趋势也更能反应市场实况,从实际效果来看,全市二手房整体价格出现一定的松动,但大部分下调幅度有限。虽然年后市场逐步恢复,但考虑到当前仍是政策紧缩的关键时期,不允许房价大起大落。

  从各区域成交均价来看,继续保持三大梯队,其中第一梯队的南山区维持“7字头”;福田重新恢复“6字头”;第二梯队,罗湖和宝安,“4字头”;第三梯队,盐田和龙岗,“3字头”。环比方面,六大区域涨跌参半,其中南山、福田、罗湖环比上涨,其他区域环比下跌。由于主力成交区域龙岗区及宝安区的环比下滑,对全市的均价形成下拉力,而且宝安区下滑幅度较大。

  从成交面积区间结构图看,2月份占比最大的面积段依然是51-90㎡户型,成交占比52.58%,比1月占比提升了0.19个百分点;占比第二高为50㎡以下户型,成交占比24.46%,较1月提升了9.5个百分点,也是2月份占比提升最大的面积段;相对来说,中大户型的占比都出现萎缩,其中91-120㎡以及144㎡以上户型都比1月份缩小了4个百分点,与小户型的占比提升相比形成鲜明对比。

  从成交单价区间结构图看,2月成交占比最大区间位3-4万区间,占比29.83%,比1月份提升1.6个百分点,也是2月份中占比提升最大的单价段;其次为6万元以上区间,占比21.46%,占比提升0.71个百分点,首次成为占比第二大区间。5万以上项目成交占比提升,但主力段仍集中在3-5万之间。

  从成交总价区间结构图看,市场份额最大的部分为200-300万产品,占比30.69%,较上月占比提升4.16个百分点;其次为300-400万部分,占比22.96%,占比较1月萎缩0.17个百分点。由于2月份小户型占比提升明显,所以200-400万依然占据绝对主力,甚至100-200万产品占比也有所提升。

  根据Q房网·深圳成交系统数据统计,2月份全市商品住宅租金为65.62元/㎡,环比下跌5.41%。过完年后,租赁市场活跃度明显回升,但是目前的租赁市场面临量大难题,一个是长租公寓等新兴市场的出现分流了一部分租客,另一个是前两年旺盛的市场销量出现了更多的“房东”,两者叠加加剧商品房市场租赁需求弱化。从具体2月份的数据来看,显然还不及去年同期的租金水平,与样本量的倾斜也有一定的关系,南山、福田等高租金片区租房量占比萎缩,其他区域占比提升。

  从各区域月度租金价格来看,福田区租金仍居首位,2月租金98.88元/㎡·月,环比下跌3.24%;其次为南山区,87.03元/㎡·月,环比下跌4.41%;再次为罗湖区,74.26元/㎡·月,环比上涨10.79%;租金最低依然为龙岗区,42.37元/㎡·月,环比下跌1.43%。六大区域中,仅罗湖区独树一帜,租金环比上涨,其余五个区域租金环比都有不同程度的下跌,其中罗湖租金的上涨和区域内大规模拆迁产生的新增租赁需求释放有直接关系。

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